Cách tính Giá bán phòng khách sạn? Giá bao nhiêu để không lỗ, có lợi nhuận là bài toán mà nhiều chủ đầu tư chỉ thật sự quan tâm khi khách sạn có doanh thu nhưng cuối tháng vẫn không thấy tiền. Một phòng bán 1 triệu, 1,5 triệu hay 2 triệu chưa nói lên điều gì nếu chưa biết sau lương, điện nước, giặt là, OTA và các chi phí vận hành, khách sạn còn giữ lại bao nhiêu. Muốn đặt giá đúng, trước tiên phải tính được mức hòa vốn của chính mình.
Một phòng bán ra đang phải gánh những khoản tiền nào?
Muốn tính giá phòng, đừng bắt đầu từ bảng giá của khách sạn bên cạnh. Hãy bắt đầu bằng một câu đơn giản hơn. Mỗi đêm có khách, khách sạn thực sự tốn bao nhiêu tiền?
Chi phí khách sạn vẫn phải trả dù phòng có bán hay không
Tiền thuê, lương nhân sự, phần mềm, bảo trì, marketing hay khấu hao vẫn phát sinh mỗi tháng. Phòng trống không làm những khoản này biến mất. Vì vậy, khi áp dụng cách tính giá bán phòng khách sạn? Giá bao nhiêu để không lỗ, có lợi nhuận, một phần chi phí cố định phải được phân bổ vào số đêm phòng thực tế dự kiến bán được.
Có khách là có thêm chi phí
Mỗi booking kéo theo giặt khăn ga, amenities, nước uống, điện điều hòa, vệ sinh phòng và có thể cả ăn sáng. Nhìn riêng từng khoản sẽ thấy không lớn, nhưng khi nhân lên hàng trăm lượt phòng mỗi tháng thì tổng số tiền không còn nhỏ. Nếu bỏ qua nhóm này, mức hòa vốn tính ra sẽ thấp hơn thực tế.
Công suất càng thấp, mỗi phòng càng phải gánh nhiều hơn
Khách sạn 50 phòng có tối đa khoảng 1.500 đêm phòng trong một tháng 30 ngày, nhưng thực tế hiếm khi bán đủ. Nếu chỉ bán được 750 đêm, chi phí cố định phải chia trên 750 phòng đã bán chứ không phải 1.500. Đây là lý do cùng một khách sạn nhưng công suất 50% và 80% sẽ có áp lực giá hoàn toàn khác nhau.
Muốn tính giá phòng sát thực tế, cần nhìn đồng thời vào chi phí cố định, chi phí phát sinh theo phòng và số đêm phòng dự kiến bán được. Ba yếu tố này tạo nên nền tảng để xác định giá hòa vốn.
Vậy một phòng phải bán bao nhiêu mới không lỗ?
Muốn biết một phòng phải bán bao nhiêu để không lỗ, khách sạn cần đưa toàn bộ chi phí về từng đêm phòng thực tế bán được. Khi biết mỗi booking đang phải gánh bao nhiêu tiền, chủ đầu tư mới xác định được mức giá tối thiểu cần giữ.
Chi phí cố định cần được phân bổ trên số phòng thực tế bán được
Giả sử khách sạn có tổng chi phí cố định 360 triệu đồng mỗi tháng và dự kiến bán được 600 đêm phòng. Khi đó, mỗi đêm phòng sẽ phải gánh khoảng 600.000 đồng chi phí cố định. Nếu chỉ nhìn tổng số phòng đang có mà không tính đến công suất thực tế, mức hòa vốn rất dễ bị tính thấp hơn.
Cộng thêm chi phí phát sinh để ra mức hòa vốn
Mỗi phòng có khách còn phát sinh thêm giặt là, điện nước, vệ sinh, amenities và các quyền lợi đi kèm. Nếu khoản này trung bình khoảng 180.000 đồng/phòng, mức hòa vốn sẽ là 600.000 + 180.000 = 780.000 đồng/phòng. Đây là số tiền khách sạn cần thực nhận tối thiểu để bù đủ chi phí trong ví dụ trên.
Công suất thay đổi thì giá hòa vốn cũng phải thay đổi
Nếu tháng sau khách sạn chỉ dự kiến bán được 450 đêm phòng, chi phí cố định phân bổ sẽ tăng lên khoảng 800.000 đồng/phòng. Cộng thêm 180.000 đồng chi phí phát sinh, mức hòa vốn đã lên khoảng 980.000 đồng. Vì vậy, cách tính giá bán phòng khách sạn? Giá bao nhiêu để không lỗ, có lợi nhuận không thể dựa vào một mức giá sàn cố định cho cả năm.
Sau khi biết được giá hòa vốn, khách sạn mới nên tính tiếp phần lợi nhuận mong muốn và chi phí của từng kênh bán. Đây mới là cơ sở để đi từ mức “không lỗ” sang mức giá thực sự có lợi nhuận.
Từ giá hòa vốn đến giá bán có lợi nhuận
Biết mức hòa vốn mới chỉ giúp khách sạn tránh bán lỗ. Muốn kinh doanh có lãi, giá bán còn phải tính thêm phần lợi nhuận mong muốn và chi phí của kênh mang booking về.
Lợi nhuận phải được cộng ngay từ lúc xây giá
Nếu giá hòa vốn là 780.000 đồng, bán 800.000 đồng không thể xem là một mức giá tốt chỉ vì vẫn còn dư 20.000 đồng. Chênh lệch quá nhỏ sẽ nhanh chóng biến mất khi xuất hiện hoàn tiền, khuyến mãi hoặc chi phí ngoài dự kiến. Với cách tính giá bán phòng khách sạn? Giá bao nhiêu để không lỗ, có lợi nhuận, phần lợi nhuận mong muốn nên được xác định từ đầu.
Bán qua OTA phải tính thêm chi phí kênh
Một phòng niêm yết 1,2 triệu đồng trên OTA chưa chắc mang về đủ 1,2 triệu. Hoa hồng nền tảng, ưu đãi thành viên, mobile rate hoặc campaign có thể làm số tiền thực nhận thấp hơn đáng kể. Vì vậy, khi xây giá OTA, phải tính ngược từ số tiền khách sạn muốn giữ lại chứ không chỉ nhìn giá đang hiển thị.
Giá trực tiếp cũng cần nhìn đúng chi phí
Booking từ website, Facebook hay đội sales có thể không chịu hoa hồng OTA, nhưng vẫn có quảng cáo, nhân sự hoặc chi phí hệ thống. Kênh trực tiếp thường có lợi thế về chi phí, nhưng không nên mặc định là miễn phí. Khi so hai nguồn khách, hãy so bằng số tiền còn lại sau toàn bộ chi phí.
Tính giá bán OTA từ mức thực nhận mong muốn
Khi đã biết số tiền khách sạn muốn giữ lại sau mỗi booking, giá bán trên OTA có thể tính theo công thức:
Giá bán OTA = Mức thực nhận mong muốn ÷ (1 – Tỷ lệ hoa hồng OTA)
Ví dụ khách sạn muốn thực nhận 936.000 đồng/phòng và OTA thu 15% hoa hồng.
936.000 ÷ (1 – 15%) = khoảng 1.101.000 đồng
Như vậy, khách sạn cần niêm yết khoảng 1,1 triệu đồng/phòng để sau khi OTA trừ 15% hoa hồng, số tiền thực nhận còn gần 936.000 đồng.
Một mức giá bán phòng hoàn chỉnh cần tính những gì?
Để không phải mỗi lần xây giá lại tính từ đầu, chủ đầu tư có thể kiểm tra theo 5 phần dưới đây.
- Chi phí cố định phân bổ gồm tiền thuê, lương, khấu hao, phần mềm, bảo trì và các khoản vận hành cố định. Đây là phần chi phí phải được chia cho số đêm phòng dự kiến bán để xác định mức chi phí mỗi phòng phải gánh.
- Chi phí biến đổi theo phòng gồm giặt là, điện nước, amenities, vệ sinh, ăn sáng và các khoản phát sinh khi có khách. Phần này được cộng trực tiếp vào chi phí của từng đêm phòng.
- Lợi nhuận mong muốn là phần cộng thêm sau giá hòa vốn. Đây là khoản giúp khách sạn không chỉ bù đủ chi phí mà còn tạo ra lợi nhuận trên mỗi phòng bán được.
- Chi phí kênh bán gồm hoa hồng OTA, chi phí sales, quảng cáo hoặc các khoản giảm trừ theo từng kênh. Khoản này ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền khách sạn thực nhận.
- Khoảng khuyến mãi dự kiến là phần chênh cần tính trước nếu khách sạn thường xuyên giảm giá. Mục đích là sau ưu đãi, mức thực nhận vẫn không xuống dưới ngưỡng an toàn.
Toàn bộ cách tính giá bán phòng khách sạn? Giá bao nhiêu để không lỗ, có lợi nhuận có thể đi theo trình tự: chi phí → giá hòa vốn → lợi nhuận mong muốn → chi phí kênh → giá niêm yết. Đi đúng trình tự này, chủ đầu tư sẽ biết mỗi phần trong giá bán đến từ đâu, thay vì chọn một con số rồi hy vọng cuối tháng vẫn còn lời.
Có giá sàn rồi, khi nào nên tăng hoặc giảm giá?
Giá sàn cho biết mức thấp nhất khách sạn không nên bán xuống. Còn giá thực tế mỗi ngày cần thay đổi theo sức mua, lượng phòng còn lại và tốc độ booking để vừa tránh bán lỗ, vừa tận dụng được những ngày có nhu cầu tốt.
Giảm giá khi booking chậm và lượng phòng tồn còn nhiều
Nếu ngày ở đang đến gần nhưng lượng phòng trống vẫn cao, khách sạn có thể giảm nhẹ hoặc dùng ưu đãi để tăng sức mua. Giữ giá quá cao trong lúc nhu cầu yếu có thể khiến phòng bị bỏ trống và mất toàn bộ doanh thu của đêm đó. Tuy nhiên, mức sau giảm vẫn phải nằm trên giá sàn đã tính.
Tăng giá khi phòng bán nhanh hơn dự kiến
Nếu ngày lưu trú còn xa nhưng lượng phòng đã giảm nhanh, thị trường đang chấp nhận mức giá hiện tại. Lúc này nên tăng từng bước hoặc thu hẹp ưu đãi để giữ lại phần doanh thu tốt hơn. Tiếp tục bán thấp trong khi nhu cầu đang cao sẽ khiến những phòng cuối bị bán rẻ hơn giá trị thực.
Giữ giá khi lượng phòng và tốc độ booking đang đúng kế hoạch
Nếu booking vẫn vào đều, lượng phòng còn lại đúng tiến độ và mức giá hiện tại đang tạo lợi nhuận tốt, giữ giá thường là lựa chọn hợp lý nhất. Thay đổi liên tục khi chưa có tín hiệu rõ ràng chỉ khiến bảng giá mất ổn định và khó đánh giá hiệu quả.
Khi đã biết giá hòa vốn và mức lợi nhuận mong muốn, việc tăng, giảm hay giữ giá sẽ dễ kiểm soát hơn rất nhiều. Chủ đầu tư có một giới hạn rõ để bảo vệ lợi nhuận, còn đội vận hành vẫn đủ linh hoạt để xử lý từng ngày bán.
Kết luận
Cách tính Giá bán phòng khách sạn? Giá bao nhiêu để không lỗ, có lợi nhuận bắt đầu từ việc tính đúng chi phí, số đêm phòng dự kiến bán, lợi nhuận mong muốn và chi phí kênh. Từ đó, khách sạn xác định được giá hòa vốn, giá sàn và mức niêm yết phù hợp. Khi đã biết rõ những con số này, việc tăng, giảm hay giữ giá sẽ có cơ sở hơn, thay vì bán phòng theo cảm giác rồi chờ cuối tháng mới biết có lời hay không.
